배당금 지급 중단 가능성도
해외리츠도 자산가격 폭락 우려
미래에셋자산운용의 ‘미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산투자신탁 1호’는 브라질 호샤베라 타워에 투자하는 공모 부동산펀드다. 매월 나오는 분배금에다 만기가 후 건물 매각 이익까지 예상됐다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 헤알화 가치가 폭락하면서 균열이 났다. 미래에셋은 7월부터 2021년 3월 22일 만기까지 배당급 지급을 중단했다.
코로나19사태가 지속되면서 해외부동산 시장에 대한 불안도 현재진행형이다. 24일 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 설정액 10억원 이상 해외부동산 펀드의 지난 6개월 간 평균 수익률은 1.66%에 그쳤다. 수익불안이 지속되면서 해외부동산펀드 상품을 판매한 증권사와 시중은행들은 틈틈이 기초자산의 내역 및 상태를 점검하고 있는 것으로 전해졌다.
가장 큰 우려는 짧은 만기의 해외부동산펀드다. 통상 해외부동산펀드는 해외 건물에 투자해 임대수익을 벌어들이는 구조다. 수익률을 더 높이고 싶을 경우, 메자닌(중순위) 대출에 투자한다. 높은 수익률이 가능하지만 배당 순위가 선순위 투자자들 다음이다. 시장이 좋을 때는 문제가 없지만, 반대의 경우 배당을 받지 못할 가능성이 생긴다.
지난해 2월 출시된 ‘하나대체투자전문투자형사모부동산신탁 96호’도 미국 보스턴 시포트지역 고급 콘도미엄 및 리테일 개발사업에 메자닌 대출 형태로 투자하는 사모 해외부동산펀드다. 중간 환매가 불가능한 2년 9개월의 짧은 만기를 가지고 있다.
현재 시포트 콘도미엄은 준공이 완료돼 입주가 시작됐지만, 임대공고는 끊임없이 올라오고 있다. 스탯티스타(Statista)에 따르면 보스턴 시포트 지역의 2020년 1분기 평균 공실률은 14.8%다.
미래에셋자산운용이 출시한 ‘미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산투자신탁 1호’도 2021년 3월 만기를 앞두고 코로나19에 따른 헤알화 가치 하락으로 만기까지 배당금 지급을 중단했다.
부동산운용의 대가로 꼽히는 이지스자산운용의 해외부동산펀드도 시험대에 올랐다. 지난 2018년 이지스는 독일 프랑크푸르트 핵심업무구역에 소재한 트리아논 빌딩에 투자해 얻은 임대수익을 투자자에게 분배지급하는 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호’를 출시했다.
현재 오피스 면적의 56%를 사용하는 데카뱅크는 2024년 6월 프랑크푸트르 포(four) 개발사업으로 건설될 새 건물로 이전하기로 했다. 상품만기는 데카뱅크 이전 전에 끝나지만, 주요 임차업체의 이전이 확정된 것만으로도 자산가격이 떨어질 우려가 제기된다.
해외 리츠(REITs·부동산투자신탁)도 불안하다. 글로벌리츠재간접펀드는 미국과 일본, 호주, 유럽 등 세계 곳곳에 상장된 공모리츠에 투자한다. 통상 공모리츠 중 높은 수익률을 보장하는 상품들은 레버리지를 사용한다. 기대수익도 높지만, 손실위험도 그만큼 높아진다. 에프엔가이드에 따르면 국내 설정액 10억 원 이상 글로벌리츠펀드(재간접형)의 수익률은 6개월 전과 비교해 ?16%로 떨어진 것으로 집계됐다. 문재연 기자
